融资渠道持续收紧房企再次面临“钱荒”窘境

12月18日，国家发改委、商务部、人民银行等部委联合出台相关要求，规范民营企业境外投资经营行为，要求民营企业加强监管境外融资、股权转让、投资担保等方面活动。

今年以来，房地产市场境内融资渠道持续收紧，房企普遍将融资渠道转向境外，其中境外发债（包括优先票据、债券等）是房企最主要的境外融资方式之一，如中国恒大、碧桂园、绿地集团等纷纷到海外进行发债。

不过相比大房企而言，更多的中小房企并未能在境外融资成功。据克而瑞最新监测数据统计，2017年前11月108家房企融资总额为10014亿元，同比下降4%，占2016年融资总量的90%，预计全年融资总额相较于2016年持平或有小幅下滑。该机构认为，“在融资环境日益收紧的情况下，中小房企面临的压力更加明显”。

与此同时，随着国内信贷环境的进一步收紧，公司债门槛持续升高。据克而瑞统计，2017年前11月房地产企业公司债融资总规模为422亿元，较2016年全年大幅下降91%。

事实上，业内人士认为，“美国减税、美元加息”，对国内已经处于逐步降温的楼市来讲是“利空”。同策研究院总监张宏伟认为，“国内融资渠道收紧的背景下，美元债发行规模开始增加，此时，美元进入加息通道，国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升，运营风险增加”。

“从108家典型房企在境外发债、公司债及中期票据上的融资成本来看，2017年新增融资成本均有所上升。”克而瑞分析师指出，2017年1-11月108家房企的境外发债、公司债及中期票据平均融资成本分别为6.72%、6.05%及5.52%，与2016年全年相比，分别增加1.34、1.03及1.20个百分点。这主要是因为2015年、2016年国内融资环境较为宽松，融资成本也相对较低；“但从2016年下半年开始信贷环境逐步紧缩，融资成本也不断被抬高”。

张宏伟认为，“美国减税+美元加息”后，国内资本继续外流，这样的叠加因素将加速中国楼市进入调整期。随着2017年-2018年楼市进入新一轮市场调整期，楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产行业或被收购，而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会，尤其是对于大型品牌房企来讲，会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”，增强自身在行业内的规模化优势。

“而从楼市调控政策来看，2018年楼市调控政策也不可能出现松动。因此，对于房企来讲，2018年春节前后最有效的方法就是启动‘大幅降价’促进销量的快速提升。”张宏伟进一步预测，多重因素将使国内楼市2018年的调整深度加大，甚至核心一二线城市楼市比如深圳将出现房价大幅下降的情况，部分民营房企极有可能在这一轮市场调整中面临资金链断裂的危机。

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